décembre 21, 2020

Investissement immobilier dans les établissements de santé : un placement performant et éthique.

Par admin

Bonne nouvelle : les Français vivent de plus en plus longtemps. L’espérance de vie à la naissance atteint désormais près de 82,5 ans. Dans le détail, l’espérance de vie des hommes est de près 80 ans, celle des femmes atteint presque 86 ans*. 

Cette bonne nouvelle n’est pas sans incidence sur la structure démographique du pays. Près de 20 % des Français ont plus de 65 ans. Concernant le grand âge, on compte d’ores et déjà 1,5 millions de personnes de 85 ans et plus. Les estimations anticipent que ce nombre atteigne 4,8 millions en 2050. 

L’arrivée dans le grand âge s’associe malheureusement souvent à une perte d’autonomie. Dans certains cas, une aide à domicile peut suffire à épauler le retraité dans certaines tâches physiques courantes (le ménage, les courses alimentaires, etc., voire la toilette). Mais dans d’autres cas, la perte d’autonomie est trop importante et le retraité est contraint de rejoindre une structure d’accueil. Historiquement, cette structure d’accueil était tout simplement la famille, généralement un enfant accueillait chez lui son parent dépendant. 

Désormais, les personnes dans le grand âge sont très souvent prises en charge par des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, aussi appelés EHPAD. Il s’agit d’un secteur en forte croissance, rappelons que le nombre de personnes de 85 ans et plus devrait être multiplié par 3 d’ici l’an 2050. Peu de secteurs économiques, à l’exception peut-être de celui des nouvelles technologies, voient se profiler à l’horizon des perspectives de croissance économique aussi fortes. 

Les épargnants et les investisseurs peuvent s’associer à cette économie. Les besoins de financement de nouveaux établissements sont importants, et l’on dispose de différents véhicules d’investissement pour investir dans la silver économie. En particulier, les investisseurs peuvent prendre des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il s’agit de sociétés gérant un parc immobilier pour le compte de ses actionnaires. Ces structures gèrent souvent plusieurs millions d’euros de capitaux. On trouve des SCPI spécialisées dans tout type de biens (bureaux, commerces, résidentiel, etc.) Ces dernières années ont vu éclore des SCPI spécialisées sur les établissements de santé, essentiellement des EHPAD. 

En investissant dans des SCPI axées sur la santé, les investisseurs peuvent donc réaliser une opération intéressante : financer le développement de structures d’accueil pour les seniors, et profiter d’excellentes perspectives en termes d’investissement. 

Il est possible d’investir dans des SCPI avec un ticket d’entrée très raisonnable, de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Les investisseurs plus ambitieux peuvent souscrire des parts de SCPI à crédit pour des montants importants (100 000 euros et davantage). En ce sens, les SCPI constituent une alternative intéressante à l’investissement locatif en direct. Avec les SCPI, les investisseurs n’ont rien à gérer, que ce soit le développement du parc foncier ou sa gestion locative, tout est géré par le personnel de la SCPI, lequel dispose d’une forte expertise dans son domaine. 

En 2019, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,4 % brut avant impôt. Ce chiffre n’inclut pas la revalorisation des parts. En effet, comme tout placement immobilier, en sus de collecter des loyers, les propriétaires bénéficient d’une appréciation de la valeur de l’immobilier. Les parts de SCPI s’apprécient dans le temps, au rythme de l’inflation (et davantage encore pour les SCPI dont le foncier profite de l’envolée des prix dans les grandes métropoles). La performance totale des SCPI est de l’ordre de 6 % par an. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Avant d’investir dans une SCPI, il faut bien avoir conscience qu’il s’agit d’un placement à long terme avec des frais d’entrée comparables à ceux d’un achat immobilier en direct. Comptez de l’ordre de 8 %. Il est donc nécessaire de détenir ses parts plusieurs années afin de rentabiliser l’investissement. 

Cerise sur le gâteau, il est possible d’optimiser la fiscalité des revenus de SCPI. Pour cela, les épargnants peuvent compter sur un outil bien connu : l’assurance vie. On trouve des contrats d’assurance vie permettant de loger des parts de SCPI en unités de compte. Les meilleurs contrats donnent à une grosse vingtaine de SCPI différentes et reversent 100 % des loyers collectés. C’est par exemple le cas de l’assurance vie Linxea Spirit 2, un contrat recevant des avis positifs dans la presse économique. 

Les gains réalisés sur les unités de compte au sein de l’assurance vie ne supportent pas d’impôt tant que les gains sont réinvestis au sein du contrat. C’est donc un outil très puissant pour valoriser son patrimoine dans le temps. 

En conclusion, la silver économie offre des perspectives très intéressantes pour les investisseurs. Ainsi, les établissements de santé représentent un investissement social et éthique et sans compromis sur la performance. 

* Source INSEE concernant l’espérance de vie en France : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4277640?sommaire=4318291